Rozvláčně

Z květnové Sbírky zákonů jsem vybral dvě novinky. Je to novela občanského zákoníku, která dosti zásadním způsobem zasahuje do problematiky bytových nájmů. Účetnictví se dotýká jen okrajově, daní vůbec ne, bude ale mít široký dopad občanský. Druhou novinkou je nevelká novela zákona o pojistném na všeobecné zdravotní pojištění, kde se lehce pozměnil termín pro doplatek pojistného.

Finanční zpravodaj v květnu opět nevyšel.

1. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, byl novelizován zákonem č. 132/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
Účinnost:

   - od 25.5. 2011 - pouze novelizovaný § 696 (jak stanovit výši nájemného)

   - od 1.11. 2011 - celá novela kromě výše uvedené výjimky

Tato novela občanského zákoníku je soustředěna na problematiku nájemního bydlení v souvislosti s ukončením cenové regulace. Do daňově problematiky novela v podstatě nezasahuje, do účetnictví jen okrajově, ale má široký dopad občanský, proto o ní dnes informuji.

Novela mění celou řadu zavedených pravidel upravujících vztahy pronajímatelů a nájemců, pravidel, na jejichž platnost jsme byli dlouhodobě zvyklí. Dosavadní, poněkud nerovný vztah v řadě bodů narovnává a přibližuje ho tak normálním poměrům, jaké vládnou v běžných majetkově právních vztazích.

Klíčovou otázkou je zde výše nájemného.

Nájemné a změna nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu se sjednává dohodou mezi oběma stranami.

Pro situaci, kdy se strany na výši nájemného nedohodnou, stanoví novelizovaný zákon další postup ve dvou krocích:

1. Nájemce nebo pronajímatel podá protistraně písemný návrh na úpravu nájemného.

2. Pokud protistrana do dvou měsíců nepodá písemný souhlas, má podávající právo navrhnout, aby výši nájemného určil soud.
    Ten by měl určit nájemné, "které je v místě a čase obvyklé".

Toto ustanovení (§ 696) je jediné, které je účinné už nyní a poskytuje tak pronajímatelům a nájemníkům dostatečný čas, aby při využití všech lhůt, které zákon umožňuje, stanovili výši nájemného k 1.1.2012, kdy regulace končí.

Výjimkou je Praha, města a obce Středočeského kraje nad 10 000 obyvatel a deset velkých vyjmenovaných měst, kde bude nájemné dohodou platit až od 1.1.2013.

Pokud nájemní smlouva požaduje složení kauce, byl doposud pronajímatel povinen všechny přijaté kauce ukládat na samostatný bankovní účet zřízený speciálně pro tento účel. Tento účet byl povinen zřídit i v případě, že dlouhodobě pronajímá jeden byt a kauce leží na účtu několik let bez pohybu. Tuto povinnost, ze které měly hlavní užitek peněžní ústavy, novela definitivně zrušila.

Choulostivým místem v nájemních vztazích byl doposud nulový vliv pronajímatele na složení a počet osob, které s nájemcem v bytě žijí. Jedinou povinností nájemce v této věci bylo do 15 dnů písemně ohlásit pronajímateli změny v počtu osob a uvést jejich jmenný seznam. Z nedávných voleb do místních zastupitelstev je znám případ, kdy se do jediného bytu těsně před volbami přihlásil tak vysoký počet osob, že byl schopen ovlivnit i volební výsledek. Novela umožňuje pronajímatelům požadovat, aby v bytě žil jen počet osob přiměřený jeho velikosti a vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu, tedy s výjimkou osoby blízké nebo "o další případy zvláštního zřetele hodné".

Nově novela ukládá nájemci povinnost oznámit pronajímateli svou dlouhodobou nepřítomnost v pronajatém bytě, pokud o tom předem ví. "Současně označí osobu, která po tuto dobu zajistí možnost vstupu do bytu, pokud to bude nezbytně nutné". S povinností tohoto druhu doposud občanský zákoník vůbec nepočítal.

V časech regulovaného nájemného byl velmi významnou záležitostí přechod nájmu bytu na jiného nájemce. Dnes se věcný význam tohoto institutu o poznání snížil a s koncem regulace lze očekávat další pokles zájmu o přechod nájemních práv a povinností. Novelizovaný zákon nicméně tuto záležitost mění zcela zásadně. Jediné co zůstalo zachováno je okruh osob, na které nájem přechází. Stejně jako doposud to jsou rodinní příslušníci, kteří žili s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a "nemají vlastní byt". Mimochodem, tato formulace je zajímavým reliktem, v občanském zákoníku figuruje od roku 1964 a původně znamenala "nemají přidělený nájemní byt". Dnes a zejména v budoucnu se význam formulace mít vlastní byt posouvá od bytu pronajatého na základě nájemní smlouvy k bytu ve vlastnictví.

Zásadní změna při přechodu nájmu spočívá v zavedení dvouleté lhůty. Nájem bytu po jeho přechodu na nového nájemce končí nejpozději do dvou let od okamžiku přechodu. To je změna jako hrom. Výjimka je jediná a platí pro seniory nad 70 let. Pokud na seniora přejde nájem bytu, bude časově neomezený.

Dvouletá lhůta bude platit i pro zánik nájmu u nájemních smluv, které jsou spojené s povinností nájemce vykonávat určité práce pro pronajímatele. Pokud nájemce přestal tyto práce vykonávat z vážného důvodu na své straně, platilo doposud, že nájem bytu se změnil na nájem na dobu neurčitou. Novela zde zavedla dvouletou lhůtu.

2. Zákon 592/1992 Sb., o pojistném na všeobecné zdravotní pojištění, byl novelizován zákonem č. 138/2011 Sb., kterým se mění zákon592/1992 Sb., o pojistném na všeobecné zdravotní pojištění, ve znění pozdějších předpisů, a další zákony
Účinnost od:

1.8. 2011

Drobná novela upřesňuje formulaci ustanovení § 8 o osmidenní lhůtě od daňového přiznání pro doplatek pojistného.

Dosavadní formulaci "do osmi dnů po podání daňového přiznání" novela změnila takto:

"nejpozději do 8 dnů po dni, ve kterém byl, popřípadě měl být podán přehled o příjmech a výdajích podle § 24 odst. 2".

Připomínám, že § 24 odst. 2 stanoví, že OSVČ jsou povinny do jednoho měsíce od termínu daňového přiznání podat zdravotní pojišťovně přehled o příjmech a výdajích, zaplacených zálohách, vyměřovacím základu a pojistném.

Dosavadní princip: "do 8 dnů doplatek, do měsíce přehled" tedy novela změnila na novou zásadu: "do měsíce přehled a pak do osmi dnů doplatek".